La paradoja inmobiliaria que altera la inversión en el pozo

El mercado inmobiliario local exhibe una contradicción que reescribe las reglas de la inversión en ladrillos. Históricamente concebida como una vía de ahorro que podía ofrecer descuentos del 15 al 20 -y hasta el 30- por ciento, la compra de un departamento “en pozo” hoy resulta ser significativamente más cara que adquirir una unidad a estrenar o, por lejos, una usada.

Esta inversión se desdibuja al no convalidar el precio de la espera.

Gisela Agostinelli, martillera de Agostinelli Propiedades, lo confirma sin rodeos: “Comprar un depto en pozo es bastante más caro que comprar una ya construido porque el costo está alto”. La martillera detalla la nueva escala de precios: mientras las propiedades usadas se definen a razón de 1.200 dólares por metro cuadrado y las nuevas en el orden de los 1.500 dólares el metro cuadrado, el formato de pozo se cotiza en torno a los 1.700 dólares.

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La lógica histórica del pozo era la posibilidad de ir pagando la obra. Agostinelli puntualiza en otra disyuntiva actual: si se compra para invertir, la unidad terminada permite percibir la renta de inmediato; el pozo, en cambio, obliga a esperar el plazo de finalización.

Esta suba de costos aleja las preferencias de la demanda. Los especialistas indican que la inversión no logra convalidar los valores de los proyectos.

Para graficarlo, un edificio de alta gama y amplias comodidades en el centro, con departamentos de 200 metros cuadrados y un costo cercano a los 1.750 dólares el metro, no logra atraer a los inversores acaudalados que espera. Hay que poner unos 375 mil dólares.

A pocas cuadras, en 49, 12 y 13,  hay un último piso de categoría, con 5 ambientes, de 159 metros, a 175 mil dólares. Eso indicaría, 1.100 por metro.

Agostinelli tiene en cartera, para inversores, un monoambiente de 17 metros, en 11 entre 62 y 63, a 22 mil dólares. También, un dos dormitorios, de 46 metros y 35 años  a 35 mil dólares.

Un operador del mercado explica que el problema se agudizó tras la pandemia, cuando los precios cayeron a niveles históricos. “Ahora, lo que se vende es lo que está entre 1.000 y 1.100 dólares el metro cuadrado. Los que tienen un poco más de categoría es imposible venderlos desde el pozo a 1.800 dólares el metro”, sostuvo.

La cuenta para el inversor es demoledora: si ingresa a un pozo a 1.800 dólares el metro cuadrado, su expectativa de venta futura, en al menos tres años, debería ser de 2.500 dólares. “Imposible”, definió el especialista.

A la dificultad económica se suma el debate por la reforma del Código de Ordenamiento Urbano en el Concejo Deliberante. La propuesta plantea nuevos límites de alturas: diez pisos en avenidas y anillo de circunvalación, seis en el resto de las avenidas y centros comerciales periféricos, y cuatro en calles de una mano. A la vez, se regula la densidad de habitantes. El sector de la construcción percibe el nuevo esquema como otra limitación al negocio, que ya enfrenta escollos por el esquema de la economía.
Valentín y Santiago López Gastesi, titular de “López Gastesi Propiedades”, estima que levantar un edificio de calidad estándar en La Plata demanda entre 1.300 y 1.400 dólares el metro cuadrado vendible. “Si consideramos que un departamento a estrenar en pozo en el mercado se ubica entre 1.500 a 1.600 dólares el metro, el margen de ganancia es muy escaso ( ya que a este valor de venta debe descontarse cargas impositivas, administración, etc.). Esto obliga a las constructoras a sumar atractivos para que el pozo sea una opción viable”. Analiza que “lo más atractivo para el comprador de pozo es la posibilidad de abonar la compra en un plan de pagos con un adelanto y entre 24 y 36 cuotas, generando un ahorro y capitalización en bienes raíces.

En este marco, los más buscados son los departamentos chicos (monoambientes y de una habitación, de 30 a 45 metros), los usados se venden entre 1.100 o 1.300 dólares el metro, que en términos de renta, son los que mejor rinden, además de contar con una alta liquidez al momento de querer realizar la venta.

Según López Gastesi  “los valores que el mercado valida se ven impactados por la falta de créditos y la escasa capacidad de ahorro de una gran parte de la población”. En su análisis, el dólar, que cerró a 1.425 pesos, está retrasado para el rubro. El “punto de equilibrio” para que entren más jugadores debería ir a 1.700 pesos “pero sin que ello genere un pase a costo de materiales en la misma escala”,  aclara.

“En algún momento esto se va a revertir”, considera el martillero. Además, se nota un avance en los precios de venta de las unidades más bajas.

En su inmobiliaria hay un 2 ambientes en 4, 38 y 39, de 50 años y 42 metros cuadrados, a 48 mil dólares. También, uno de 42 metros y 40 años, en 53 entre 15 y 16, a 62.000 dólares (1.400 por metro).

El dato más alentador se registra en los alquileres. En el mercado señalan que el valor de venta está retrasado con respecto a la renta, que crece. Históricamente, la renta anual en dólares respecto al valor de la propiedad se ubicaba en un 6% y en los últimos años tocó un piso del 2 a 3%. Hoy se puede obtener entre un 7 a 8% en viviendas y en galpones, locales u oficinas sube del 9 al 12%. “Este , indicador nos demuestra que el valor de venta tiene margen para seguir creciendo”, afirma.