“Una ciudad planificada, compacta y con calidad de vida”

El secretario de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos del Municipio, Sergio Resa, es el impulsor de la reforma del Código de Ordenamiento Urbano (COU) que la semana que viene se votará en el Concejo Deliberante. En una entrevista exclusiva con EL DIA, el urbanista explicó los cambios que la nueva regulación de alturas de las construcciones y densidades por zona provocará en los barrios, y subrayó que apunta a lograr “una ciudad planificada, ordenada, compacta y con calidad de vida”.
Como viene publicando este diario, el proyecto elevado por el Departamento Ejecutivo obtuvo dictamen de mayoría en la comisión de Planeamiento del Concejo local y será votado en el recinto la semana próxima. Se trata de la segunda etapa de un plan integral de ordenamiento urbano que prevé que tuvo su primera instancia en abril, cuando se limitaron las zonas que se pueden urbanizar y las que deben continuar siendo rurales.

“Cuando el Estado no planifica, otro lo hace: fue el mercado, que expandió el área urbana innecesariamente, avanzando sobre zonas que antes eran productivas, además de que se generaron barrios donde no había servicios. Así llegamos a un diagnóstico de déficit de infraestructura, ya que el 36 por ciento de los hogares de La Plata no tienen agua y el 63 por ciento no tiene cloacas. Por eso, la decisión fue la de frenar la expansión de la mancha urbana y ponerle un límite”, indicó Resa.

En esta segunda etapa, con esta reforma del COU se regularán las alturas máximas de los edificios, que no podrán superar los 10 pisos en ninguna zona, y se determinan densidades y cantidades de unidades funcionales por parcela, según su ubicación.

“Nos inspiramos en el espíritu higienista con el que fue pensada esta ciudad y por lo que fue declarada patrimonio nacional. Además de tener una avenida y una plaza o espacio verde cada seis cuadras, un decreto provincial de 1872 ya establecía alturas máximas para los edificios, con el objetivo de que todas las cuadras reciban sol. Por eso, determinamos topes de alturas que van desde los tres a los 10 niveles como máximo. Son alturas razonables, en concordancia con el arbolado público y que evita crear una ciudad de medianeras”, aseguró el secretario de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos del Municipio.
Según la antigua normativa citada por Resa, la altura máxima de una construcción no debía superar el ancho total de la calle: 30 metros en el caso de una avenida y 18, en el caso de una calle de una mano.
“El proyecto nació así y creemos que lo podemos respetar, generando un equilibrio de densidades. Si permitiéramos edificios muy altos en el Centro, el tamaño de las parcelas provocaría un exceso de medianeras, complicaría el arbolado público y generaría una morfología piramidal de las manzanas, porque en las esquinas las superficies no permitirían construir alto”, puntualizó.

Las alturas

-¿Qué cambia en la regulación de alturas y cómo serán a partir de ahora?

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Plano de clasificación de zonas

- Hasta ahora, en el casco fundacional se podían construir hasta 14 niveles. Con esta reforma, el máximo será de 10 pisos, sólo en las avenidas principales y en la Circunvalación. El resto de las calles del casco tendrán ocho niveles o seis, según el caso. Pero si bien se limita la posibilidad de construir en altura en el microcentro, se posibilita elevarla en las avenidas de las localidades linderas al Casco, como los casos de Tolosa, San Carlos, Romero y Los Hornos, entre otros, donde podrán construirse edificios de hasta cuatro y seis niveles. No obstante, en algunos casos, como barrios de la zonas Norte y Oeste, se los preservará permitiendo la edificación sólo hasta tres niveles. De este modo, se propicia una distribución poblacional más uniforme en toda el área urbana y se otorga dinamismo a los centros de cada localidad.

- ¿En qué consiste la regulación de la cantidad de unidades funcionales (CUF)?

- El CUF había existido anteriormente y se había eliminado. Fija la cantidad de unidades funcionales que puede tener una parcela. El espíritu de la medida obedece a un diagnóstico preocupante: detectamos muchos monoambientes vacíos o viviendas demasiado grandes y dificultades para encontrar viviendas para familias. Queremos generar una tendencia a diversificar el mercado. No puede pasar que las viviendas de pequeñas dimensiones sean la única oferta que tenga el casco. Buscamos mixtura. Por eso, en parcelas de más de 200 metros cuadrados, se obliga a construir departamentos con un promedio de 55 metros cuadrados de superficie. Se podrán construir unidades pequeñas en zonas del Centro pero no en las localidades.

-¿Cómo se establecieron las densidades de las viviendas y cómo afectará a cada barrio?

-Actualmente, no hay restricciones y las incorporamos. En barrios de la zona Norte, como Villa Elisa, City Bell o Gonnet, hay zonas donde podrá haber una vivienda cada 200; 250 y 300 metros cuadrados. Por lo tanto, se pone un coto a la construcción de duplex y viviendas multifamiliares, que no son acordes con el espíritu del barrio. Lo mismo se fijó para las zonas de Romero y Parque Sicardi, por ejemplo. En el Centro, en tanto, esa densidad tiene un promedio de cada 35 metros cuadrados.
El impacto en el mercado inmobiliario

- ¿Cómo impactarán estas medidas en el mercado inmobiliario y el déficit habitacional?

- Va a haber muchas más ofertas y el mercado se va a equilibrar. Se estima que en la Ciudad hay un déficit habitacional de unas 22 mil viviendas, pero, al mismo tiempo, hay 24 mil viviendas ociosas. El plan que confeccionamos y se votó por unanimidad en abril fija límites estrictos para que la mancha urbana no siga expandiéndose y aún así propicia la posibilidad de abastecer las demandas de viviendas en los próximos 50 años. Pero con un crecimiento responsable, en función de la infraestructura urbana, la conectividad y el desarrollo.

- ¿El primer impacto de esta reforma cuándo se verá?

- Tras los primeros 10 años se va a ver un corte. En la Zona Norte no se van a ver más viviendas multifamiliares, ni va a aparecer un gran supermercado en medio de un barrio. Cada vez el micro va a pasar más cerca de la gente. Vamos a tener una verdadera ciudad de proximidad. Este proceso fue gestado con la consulta de más de 600 personas y va a ser sometido a una revisión permanente y un seguimiento en conjunto con la Universidad.