La reforma clave para pagar en el pozo con un crédito

El mercado inmobiliario venía con expectativas positivas -acaso por los dólares del blanqueo junto con la vuelta del crédito- y en los últimos días recibió otro dato que alienta: ahora, los préstamos bancarios también se podrán aplicar a los proyectos de pozo, que permiten comprar un departamento desde el minuto cero del proyecto.
La novedad impacta en el segmento de potenciales compradores de la primera vivienda, con los beneficios que conlleva, por ejemplo, en términos de inversión y acceso a diseño. A la vez, se plantea como un instrumento capaz de garantizar el financiamiento a las compañías que salen al mercado con las propuestas de viviendas en nuevos edificios en el entorno urbano. En particular, en la Ciudad, en zonas del casco urbano que ofrecen cercanía y opciones de movilidad.

El cambio de reglas quedó consagrado el miércoles en el decreto 1017/2024. Dispuso la implementación de “hipotecas divisibles”, que podrán aplicarse sobre “inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios”, detalla el texto. También, para “subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”.

La arquitecta y martillera Viviana Yacoub, presidenta de “Yacoub Real State and Developers”, analizó para este diario el impacto que tendrá el nuevo esquema: “Es una medida muy importante. No solamente para lo que es el desarrollo inmobiliario”, definió y se situó luego en la punta de la demanda de las propiedades entre quienes buscan su primera casa: “A la persona que quiere comprar un departamento le va a resultar mucho más accesible, más económico, porque al comprar de pozo financiado es mucho mejor. O sea, no es solamente beneficioso para el desarrollador”. En ese otro costado, aparece también el impulso que genera la construcción en el complejo industrial y comercial. “Hay muchísimos rubros que crecerían un montón. La posibilidad por ejemplo, los corralones, las fábricas de aberturas, un montón de rubros. O sea que es el agua, el vaso que rebalsa para todos”, graficó.

En ese mismo sentido el Poder Ejecutivo Nacional fundamentó la iniciativa: “El crédito hipotecario constituye un instrumento fundamental para el acceso a la vivienda, para el desarrollo de la inversión privada y para impulsar la reactivación económica y productiva en el territorio nacional”.

Así las cosas, las hipotecas divisibles aparecen como una herramienta de aplicación del crédito inmobiliario que permite que tanto la deuda original como su garantía se dividan en partes independientes.

Se aplica frecuentemente en proyectos como edificios o complejos de viviendas, lo que facilita que cada unidad tenga su propia porción de hipoteca.

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Con este mecanismo, en lugar de vender una propiedad con toda la deuda hipotecaria asociada, puede dividirse en unidades que asuman porciones de la deuda.
Esto “facilita la venta de estas nuevas unidades sin necesidad de cancelar la hipoteca en su totalidad”, se aclara en el Decreto 1.017.

El cambio atrajo. Según contó Yacoub vieron en cuestión de horas un impulso de las consultas que ya habían crecido alrededor del 30% (lo que generó más operaciones) con la reaparición de los prestamos bancarios hipotecarios, en los últimos meses.
Las nuevas hipotecas, junto con el crédito y los cambios en el sistema de alquileres indican un cambio en el mercado, que también registra movimientos derivados de la ley de blanqueo.

Las nuevas hipotecas tiene historia acá cerca: “Nuestros hermanos uruguayos ya lo tienen. Va de 10 a 20 años, esto es escritura de parte indivisa”, dijo y apuntó que eso significa que “el edificio está dividido en unidades funcionales. Cada unidad funcional tiene que tener su boleto de compraventa. Entonces, lo que va a financiar el banco es, justamente, con el boleto de compra venta”.

Detalló la martillera que “el boleto de compraventa se tiene que registrar en el Registro de la Propiedad Inmueble. Eso le da certeza jurídica”, a la operación. Además, al asentar ese documento se tiene que establecer una fecha  de ejecución.

“Es muy interesante para el comprador y para el desarrollador, porque no es lo mismo tener que salir a vender de pozo sin tener el apoyo de un banco”, analizó Yacoub y remarcó sobre la certeza que la aplicación del monto del crédito ofrece a quien compra y a quien construye. “Sabés que contás con eso que te lo da el banco y no va a depender solamente de tu capacidad financiera o de tus inversores, sino de la totalidad que te va a ofrecer el banco”.