El avance inmobiliario en números: escrituras récord y créditos que se frenan

La Provincia de Buenos Aires vivió un mayo histórico en compraventas de propiedades, con un volumen sin precedentes en 13 años. Sin embargo, una mirada detallada revela una desaceleración en el financiamiento hipotecario, lo que enciende alarmas sobre los persistentes desafíos para acceder a la vivienda.
El mercado inmobiliario bonaerense sigue sorprendiendo. Mayo de 2025 marcó un hito con 11.790 operaciones de compraventa. Eso es un crecimiento interanual del 24,65%, según datos del Colegio de Escribanos. En el acumulado de los primeros cinco meses del año, ya se firmaron 47.966 escrituras, con un promedio mensual de 9.593 operaciones, lo que significa una suba del 48,31% frente al mismo período del año anterior.

La euforia se contrapesa con un dato que alerta: la comparación con abril mostró una baja general del 3,12% en las escrituras. Más notable aún, retrocedió la cantidad de operaciones con financiamiento bancario.

En mayo, se concretaron 1.992 operaciones con financiamiento bancario. Si bien este número es el mejor mayo desde 2018 y representa un asombroso aumento del 471% interanual (considerando que en mayo de 2024 solo se habían firmado 349 hipotecas), la comparación mensual con abril (que registró 2.110 hipotecas) mostró una caída del 6%.

La comparación interanual con 2024 es poco relevante, ya que en ese momento asomaban las primeras líneas de crédito.
Esta merma, aunque pequeña en el contexto general, no pasa desapercibida. Entre febrero y mayo de este año, cada mes superó la cantidad total de hipotecas firmadas en todo 2024. No obstante, las nuevas condiciones bancarias están empezando a frenar ese impulso.

La suba de tasas

La razón principal detrás de este enfriamiento es la suba de las tasas de interés en las líneas de préstamos. En las últimas semanas, varias entidades financieras ajustaron sus tasas entre dos y cinco puntos, encareciendo las cuotas mensuales. Además, eso reduce la cantidad de personas que pueden calificar para un préstamo. Además, persiste un acceso limitado para monotributistas y trabajadores independientes, lo que restringe aún más el alcance del financiamiento.

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La suba de tasas se explica por la dinámica de mercado: la demanda de créditos supera la oferta de fondos. Los bancos financian sus carteras con depósitos a corto plazo, mientras que los créditos UVA se extienden a 20 o incluso 30 años. Esta brecha genera un problema de liquidez para las entidades. Cuando aumentan los créditos, los bancos necesitan fondearse más caro para sostener el stock de préstamos. La respuesta natural es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA) para moderar el acceso. El fondeo de créditos hipotecarios es costoso para los bancos debido a los altos montos involucrados.