Dólar e inmuebles: lo que se viene según los cálculos en el mercado

La inestabilidad del dólar y el incierto panorama económico y político previo a las elecciones de octubre generan un cambio de escenario en el mercado inmobiliario, donde los especialistas ajustan sus cálculos. A la volatilidad cambiaria se suma una variable clave: la situación del crédito hipotecario, que incide directamente en el valor de las propiedades y las operaciones de compra-venta. La coyuntura podría presionar sobre las cotizaciones en el segmento de las viviendas familiares.

Junto con las expectativas de futuro, el aumento del dólar, que en los últimos 90 días trepó cerca de un 30%, es la principal variable que incide en el mercado. Sin embargo, los valores de las propiedades, que ya se encuentran en mínimos históricos, aún no reflejan este movimiento. “Lo que pase con los precios de acá a fin de año dependerá de lo que pase con el dólar, ya que hay una relación directa, pero pese al aumento de estos últimos días los valores están lejos de ser modificados, al menos por ahora”, explica Gisela Agostinelli, martillera de “Agostinelli Propiedades”.

Un factor clave que agrava el escenario es el comportamiento reciente de los créditos. Tras un repunte burbujeante, varios bancos han optado por suspenderlos o endurecer sus requisitos, lo que genera inquietud. “El crédito siempre activa la economía”, afirma Agostinelli. Las inmobiliarias coinciden en que el freno del financiamiento bancario impactará directamente en el mercado.

Se estima que este efecto comenzará a sentirse en el próximo bimestre, con las propiedades más afectadas en el segmento de vivienda, dentro de la franja de 50 mil a 150 mil dólares.

Ramón Penayo, propietario de “Penayo Propiedades”, analiza que “en principio, las propiedades dejaron de caer en dólares pero eso no significa que se transforme en operaciones que se cierren. Ha ayudado mucho el crédito hipotecario. El tema es que en esta coyuntura eleccionaria y con las tasas tan altas, hoy no hay muchos créditos”. Ante el cuadro, sostiene que “hay que esperar que pasen las elecciones. Tenemos esperanza que después de las elecciones, esto empiece a caminar”.
Inversores: el factor “roi”

Pese a las dificultades, un nuevo jugador ha emergido en el mercado: el inversor. Este fenómeno se deriva del revalúo del peso ante el dólar y el rendimiento que ofrecen las rentas. “Si se mantiene la baja de la inflación y el dólar queda estable van a aparecer más inversores. Soy optimista con respecto a lo que se viene”, indicó Penayo.

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Según cálculos del mercado, el ROI (Return on Investment, por sus siglas en inglés, que mide la renta anual de una inversión versus su valor de mercado) se ubica hoy entre el 5 y 6%, muy por encima del 1,7% que llegó a tocar en 2023. Esta rentabilidad es un aliciente para quienes buscan protegerse de la inflación y diversificar sus activos.
Impacto en usado, nuevo o pozo

La situación de la oferta no es homogénea. Nicolás Fanjul, directivo de la constructora Sygsa, destaca que la inestabilidad impacta de forma diferente según el tipo de propiedad. “En lo que se refiere al stock existente de producto terminado, no creo que tenga movimientos relevantes en los próximos meses, atento a que los mismos están en mínimos históricos y con una demanda contenida por la imposibilidad de obtener financiamiento bancario”, señala.

Por otro lado, las unidades “en pozo” o en etapa de construcción son mucho más sensibles a la variación del tipo de cambio y los costos de los materiales. “El precio de este tipo de propiedades se encuentra con mayor variabilidad”, agrega Fanjul. En este contexto, las empresas desarrolladoras enfrentan el desafío de generar propuestas de valor que se adapten a la realidad económica para mantener la demanda.

Penayo expuso valores de referencia del segmento de departamentos, un vector clave del mercado: los monoambientes de 30 a 35 metros cuadrados se mueven entre 35 y 40 mil dólares; los de un dormitorio entre 40 y 50 mil dólares, y pueden llegar a 65 ó 70 mil dólares en una gama superior. Los de dos dormitorios se cotizan entre 75 y 90 mil dólares, según la calidad y si tienen cochera. Habrá que ver si esa lista sufre ajustes por la devaluación del peso.

Por su parte, el desarrollador Valentín López Gastesi analiza el impacto del esquema cambiario en el segmento de la construcción. “Puede impactar de 2 formas: uno es la disparada del dólar en el costo de construcción en el mediano plazo. En el corto genera una rentabilidad que empieza a generar viabilidad a algunos proyectos, debido a que la mano de obra y los materiales no están sufriendo grandes aumentos. Pero eso, en el mediano plazo puede esfumarse rápidamente si la subida del dólar se va a precio de materiales. El otro factor importante es como reacciona la demanda. Por un lado, si el valor del metro cuadrado en dólares baja, eso puede generar una reactivación de la construcción de casas, aumentando la demanda de lotes para residencia unifamiliar. Por otro lado en lo que son edificios de pozo o al costo, también puede ser atractivo entrar a estos valores”.

Finalmente, avisó que el escenario de turbulencias para bonos y acciones podría hacer que el real estate sea una muy buena opción para esos fondos huérfanos que salen del carry trade.