Inversión vs. hogar: claves para definir el rumbo de una compra

La compra de un inmueble es, sin duda, una de las decisiones financieras más trascendentales en la vida de una persona. Sin embargo, no todas las operaciones responden al mismo propósito. No es lo mismo buscar el lugar ideal para construir un hogar que adquirir una propiedad con el objetivo de generar un rendimiento económico.

La martillera platense Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, aclara que la elección del bien raíz es completamente diferente en cada caso, y que la motivación detrás de la compra determina las variables a considerar.

Según su experiencia en el mercado platense, Agostinelli subraya que existen dos públicos claramente diferenciados: el que busca una vivienda para habitar y el que busca una para invertir. “La búsqueda de una propiedad para vivir se enfoca en la satisfacción de necesidades personales, priorizando el confort, un espacio funcional y una ubicación estratégica. En este caso, la proximidad al trabajo, colegios, o el acceso al transporte público son factores determinantes. La calidad de vida, la luminosidad, la ventilación, la seguridad y la privacidad son aspectos que prevalecen sobre las cifras financieras. Es una decisión basada en criterios funcionales y emocionales”, detalla.

Por el contrario, la compra con fines de inversión se basa en criterios de mercado y financieros, con el objetivo de maximizar la ganancia de capital y los flujos de ingresos por alquiler. Aquí, las consideraciones principales giran en torno a la rentabilidad económica, el análisis de la demanda del mercado y la plusvalía (el incremento del valor del inmueble a lo largo del tiempo). Las propiedades de inversión son aquellas en las que el propietario no reside, sino que las utiliza para generar ganancias a través de la renta.

El martillero Ramón Penayo, propietario de “Penayo Propiedades” analiza el mercado según estos dos tópicos:  “Hoy es importante comprar como inversión. Después, el argentino, de por sí, quiere el techo propio. Tenemos esa raíz de la cultura italiana de querer el techo propio a diferencia de otras sociedades donde no tienen presente adquirir un inmueble”.
Luego, recomienda entrar al mercado de la renta: “Hoy en día, comprar como inversión es muy bueno. Sin perjuicio de que han subido las tasas y los plazos fijos están dando, lo que es momentáneo, por como se ha revaluado el peso, a un monoambiente ubicado en un buen punto de la Ciudad, que puede estar entre 35 y 40 mil dólares, se le puede sacar cerca de 250 dólares de renta mensual”.

DETALLES QUE IMPORTAN

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Aunque los propósitos sean distintos, Agostinelli destaca que hay aspectos que son comunes en ambas transacciones. Independientemente de si se compra para vivir o para invertir, siempre es crucial verificar el estado de la propiedad, la documentación correspondiente y los gastos asociados tanto a la compra como al mantenimiento. Las expensas, los impuestos y otros costos de conservación son una realidad que no se puede ignorar.

Para quienes buscan invertir, el análisis financiero es clave. Agostinelli menciona que los inversores suelen enfocarse en unidades de uno y dos dormitorios, y en departamentos monoambientes, especialmente en zonas céntricas o cercanas a facultades de La Plata, ya que son las que registran mayor demanda. Esto no descarta otras opciones, pero son las más solicitadas.

A modo de ejemplo, un departamento con un valor de U$S 50.000, con un rendimiento anual aproximado del 6.5%, podría generar una renta de U$S 3.250 anuales, lo que se traduce en alrededor de U$S 270  mensuales. Al tipo de cambio actual, esto representaría un ingreso mensual de unos $370.000. Comprar para alquilar requiere una inversión inicial significativa que se va amortizando con el tiempo gracias a los ingresos generados por los inquilinos.

El mantenimiento de una propiedad es un factor que impacta directamente en la rentabilidad y el valor. A mediano y largo plazo, una propiedad bien cuidada, con un mantenimiento preventivo y que se actualiza según las tendencias del mercado, no solo retiene su valor, sino que también experimenta un aumento en su plusvalía, lo que beneficia tanto al inversor que busca una reventa futura, como al propietario que disfruta de un hogar que mejora con el tiempo.

En conclusión, la elección de una propiedad es una decisión compleja que requiere un análisis minucioso. Ya sea que se busque un refugio para el futuro o una herramienta para generar ganancias, lo fundamental es tener claros los objetivos para tomar la mejor decisión posible.

Penayo insiste en que “la rentabilidad es buena ahora”. Para graficar, un ejemplo:  un platense de buena posición con un auto importado y una camioneta de alta gama, todos los meses vendía 200 dólares para pagar el seguro de los autos. “Vendía ahorros porque considera a esos vehículos parte de su hobby. Entonces, me propuso comprar un monoambiente por 35 mil dólares. Invirtió ahorros y obtiene una renta de 300 dólares para ese gasto”, apuntó el martillero.

El mercado inversor, también tracciona en la economía. “Debemos incentivar las inversiones porque eso empuja la  construcción y es bueno porque trae aparejado a otros rubros”, concluye Penayo.