Conjuntos inmobiliarios: impuesto complementario

El Código Civil y Comercial de la Nación incorporó como novedad, dentro de los derechos reales, la figura de los Conjuntos Inmobiliarios. Incluyó a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial, comprendiendo aquellos que contemplan usos mixtos, y que hayan sido constituidos con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Consideró como elementos típicos configuradores de dichas urbanizaciones, al cerramiento, las partes comunes y privativas, el estado de indivisión forzosa y perpetua de los ámbitos y bienes comunes, el reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, la obligación de contribuir con los gastos y contribuciones para el mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario y la entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las respectivas unidades. De igual manera, que las partes, cosas y sectores comunes y exclusivos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y forman un todo inescindible.

Por lo tanto, a partir del 01/08/2015, los nuevos conjuntos inmobiliarios creados desde entonces, deben constituirse exclusivamente bajo la figura de los derechos reales y someterse a la normativa del derecho de propiedad horizontal, conformando un derecho real de propiedad horizontal especial. En tal sentido, y luego de transitado un período de ultra actividad de la anterior reglamentación, A.R.B.A. emitió la RN 24/18 mediante la cual estableció un nuevo procedimiento para la aprobación de los planos a tales efectos, luego complementado con la RN 71/20 contemplando un supuesto novedoso, referido a inmuebles que revisten el carácter de unidades privativas de Conjuntos Inmobiliarios, que se sujetan a subdivisión bajo el régimen de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, la solución fue a medias, pues quedaron pendientes aquellas situaciones preexistentes a la fecha de corte, que se encuentran legalmente constituidas bajo otras modalidades, ya sea establecidos como derechos personales o coexistiendo derechos personales y reales, y que de acuerdo a la legislación Civil y Comercial, deben adecuarse convirtiéndose también en un derecho real de propiedad horizontal especial.

Actualmente se advierte una considerable cantidad de estos supuestos que se encuentran en esa etapa de indefinición, generando inconvenientes a la hora de determinar los alcances y confines de los derechos de los titulares dominiales que componen esta clase de emprendimientos, y como derivación de ello el contenido de sus obligaciones tributarias, por lo que resulta imprescindible la regularización de dicho estado de cosas, particularmente por la proliferación de numerosos litigios en al ámbito judicial resistiendo la aplicación de una normativa sobre situaciones ampliamente consolidadas bajo el amparo de una legislación provincial anterior.

La preocupación estatal sobre el costado relativo a la afectación de la recaudación tributaria fue expuesto en la ley 15.038, donde se procedió a delimitar la metodología de cálculo del valor de la tierra correspondiente a los inmuebles en los que se manifiesten cambios de destino como consecuencia de hallarse en desarrollo emprendimientos urbanísticos de los denominados Clubes de Campo, Barrios Cerrados, Clubes de Chacras u otros similares con independencia de su destino, aún los detectados de oficio por la Autoridad de Aplicación en materia catastral, así como respecto de aquellos que no cuenten con la planimetría registrada o aquellos registrados y con estado de interdicción total o parcial, ante A.R.B.A.

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Si bien esto implicó un avance, el mismo resultó fragmentario y parcial, pues solo denotó una finalidad meramente recaudatoria sin atender al problema de fondo. La Provincia de Buenos Aires aún mantiene pendiente de cumplimiento la tarea de armonización de la legislación provincial con el Código Civil y Comercial de la Nación, faena que debe realizar una Comisión Bicameral creada a dichos fines y dentro del plazo de un año, emitiendo un dictamen identificando la legislación que considere que debe ser adecuada, pudiendo proponer a la Legislatura las modificaciones que estime necesarias. Pasaron siete años, y nada de esto aparece por el momento realizado.

Más allá de alguna normativa reciente emitida por dependencias del Poder Ejecutivo, sobre el nuevo Régimen de Empadronamiento y Puesta a Norma de Conjuntos Inmobiliarios Consolidados -cuya competencia al respecto, es de dudosa constitucionalidad-, esto destraba y resuelve una parte mínima del entuerto –pues a futuro permite desafectar partidas y en su caso escriturar, para evitar el Impuesto Inmobiliario Complementario- pero deja flotante el tema de los alcances del derecho real -porque ahí está la base imponible determinada por la valuación- y quién debe administrar la cosa común. Corresponde a la legislatura provincial fijar un plazo razonable dentro del cual las situaciones preexistentes a la fecha de entrada en vigencia de la nueva legislación civil y comercial, deberán adecuarse a sus nuevas exigencias para regularizar la titularidad dominial o en su defecto conformar un nuevo esquema de administración y como derivación de ello, otorgar un tratamiento uniforme desde el plano tributario, dando certeza y previsibilidad. Los últimos anuncios oficiales, buscan simplemente recaudar sin tanta resistencia judicial por parte de los desarrolladores que con derecho litigaron, desatendiendo la verdadera causa del conflicto subyacente.

(*) Abogado / Asociación Bonaerense de Estudios Fiscales