Cuando las expensas llegan a condicionar una inversión

En tiempos donde los números aprietan, se mira todo y se hacen cuentas -incluso cálculos a futuro- sobre el peso de los gastos en una propiedad para comprar o alquilar. Sobre todo en este último rubro, las expensas del edificio aparecen como un factor condicionante del número que se piensa obtener por el alquiler. Según cuentan especialistas del mercado local, la renta puede caer hasta un 15% con el objetivo de atraer clientes potencialmente espantados por el resumen mensual del consorcio.

El de las expensas es un gasto fijo que tiene una larga lista de condicionantes. Se refieren a los metros cuadrados de la propiedad en relación con las del resto del edificio o complejo, a los servicios que hay en ese vecindario y si se incluyen boletas como el agua, Internet y la tv por cable. En particular, en los de gama baja o media, pesan los gastos por ascensores y si hay encargado. Los salarios de estos trabajadores, en particular, los de carga horaria completa (8 horas por día y 4 los fines de semana), pueden representar hasta el 70% de los gastos totales de un edificio chico. En los últimos años, se opta por reemplazar ese cargo con la contratación de una empresa de limpieza o el pago por horas en jornadas reducidas.
Ahí no termina todo porque, además, puede haber guardia de seguridad y en edificios de alta o media gama están los amenities como el salón de usos múltiples, el gimnasio o la pileta.
Las expensas de marzo llegaron con un aumento del 4 por ciento promedio, según informaron en la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata. Las subas desaceleran tras un 2024 que subió y subió hasta el 170 anual.

Con todo, los precios generan quejas de los vecinos, que afrontan valores promedio desde los 60.000 pesos (monoambientes) hasta 100.000 pesos (dos dormitorios). Por sobre ese promedio, en departamentos de dos o tres dormitorios con cochera que no llegan a 100 metros los valores pueden llegar a 130 mil, 180 mil ó 200 mil pesos. Eso, si tiene encargado el edificio o seguridad, por ejemplo.

 
Hay que tener en cuenta que esas son las expensas ordinarias. A eso se pueden sumar las extraordinarias, que son sólo para mejoras del edificio y deben ser votadas en asambleas.
En ese contexto, la morosidad ronda el 20%, contra el 35% del año pasado, según datos de la Cámara.

Luego, a todo eso hay que sumarle otros gastos fijos, como el agua, la luz y el gas, cuyo nivel también varía según el diseño de la vivienda y del edificio (por ejemplo, si tiene calefacción central).

Ante el cuadro, algunos propietarios recurren a bajar el alquiler. Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades” sostuvo que “no es un tema menor, ya que las expensas  han ido aumentando y el valor del alquiler se calcula teniendo en cuenta cuál es el valor de la expensa actual que abona el departamento”, dijo y aclaró que “el nivel (de ese gasto) no lo pone la inmobiliaria sino el consorcio”.

LE PUEDE INTERESAR

La tokenización inmobiliaria, otra vía en el negocio de las propiedades

LE PUEDE INTERESAR

Escándalos y separaciones

La situación atraviesa todo el rubro del mercado, pero la martillera lo focalizó: “Creo que incide mucho más el valor de la expensa en un departamento en alquiler que en uno en venta. Si bien el que va a comprar un departamento consulta el valor de la expensas no incide tanto en el precio como sucede con el alquiler”.

Compensaciones

Según consultas que realizó este diario en el mercado, el cuadro se puede graficar con algunos ejemplos en la Ciudad: un monoambiente cotizado a 250 mil pesos paga expensas por alrededor de 30 mil pesos mensuales, pero si esa factura llega a 90 mil, el valor del alquiler cae a 210 mil pesos. En un dormitorio, un alquiler de 380 mil pesos resiste una expensa del orden de los  40 mil pesos, pero si paga 130 mil hay que bajar a 320 o 330, se apuntó.
Desde la Cámara de Administradores de La Plata se indicó que este mes no hubo registro de suba porque no se movió el sueldo de los encargados, como ocurrió en marzo, pero sí puede tocar suba en edificios con seguridad (2 a 3% de mejora salarial). En mayo llegará el ajuste por el servicio de ascensores, que se retoca cada dos meses según la inflación medida por el Indec.

“Las expensas varían mucho y tienen que ver con cómo quiere vivir la gente”, dijo Ariel Copari de  la Cámara de Administradores y añadió que “todo depende: podés tener expensas altas por amenities, pero el alquiler se ofrece también a un precio que tiene que ver con esos servicios”.