Primera vivienda: qué hace falta para llegar a un crédito

Una veintena de bancos públicos y privados ya se subieron a la movida que busca devolver el financiamiento de largo plazo para comprar la primera vivienda. Las inmobiliarias ya sienten el efecto del instrumento en un mercado ávido de soluciones habitaciones y con eso las cuentas están a la orden del día: para tomar el denominado crédito hipotecario UVA hay que tener en cuenta que no financia el total de la operación y lo que se puede sacar va en relación con los ingresos demostrables o en blanco.

Un repaso por los principales puntos del sistema indica que hay algunas diferencias entre bancos. Algunos prestan el 75% del valor de la propiedad y otros llegan al 80%. Sólo en un caso, el Banco de Córdoba, ofrece el 100%. Fuera de ese caso, habrá que contar con una base de plata. En operaciones corrientes en el mercado local puede ir del orden de los 10 mil a los 35 mil dólares, según estimaciones que se hacen en el escenario local según cotizaciones actuales de mercado para propiedades (departamentos y casas) chicas a medianas.

Otro dato es que los bancos buscan atraer bajando las tasas, en casos al pasar a ser cliente. En general, se habla de números que van del 3 al 9% anual en la tasa de interés. En consultas que realizó este diario en el mercado local van del 4 al 8.5%.
Un dato importante es que además de la tasa, el sistema prevé ajuste por la inflación. Por ejemplo, el octubre, fue del 2.7%. Así que habrá que hacer la cuenta del impacto de este número en la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Esta Unidad surge de una división del monto total del crédito. Entonces, si se acordó pagar dos UVAs por mes y cada una representa, 100 pesos, sobre esa suma se aplica el número de la inflación mensual.    

El los trazos generales, el sistema prevé que la cuota no supere el 30% de los ingresos de quien toma el financiamiento.

Los plazos de devolución que maneja el sistema van desde los 5 a los 30 años.

La cuota inicial no puede superar el 25 por ciento de los ingresos familiares demostrados

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Según los bancos, los límites de préstamo están entre los 100 y los 250 millones de pesos. No obstante, una entidad (Supervielle) salió sin límites.

La martillera Gisela Agostinelli apuntó que hay entusiasmo con la nueva línea de créditos. “La gente está contenta porque para muchos es inaccesible la compra de una casa propia sin la ayuda del crédito. Es favorable para el mercado y para la sociedad en general”, opinó.

La escena que se relató es la siguiente: “Las personas vienen a la inmobiliaria, ven las posibilidades de acuerdo a su interés y luego van al banco a averiguar. Hay otros que primero van al banco para saber cuánto les presta y si cumplen con los requisitos y vienen luego a consultar a la inmobiliaria”.

ENTRE EL BANCO Y LOS AHORROS

Entre los valores y búsquedas usuales, en el mercado local se puede plantear una simulación en base al costo estimando en 40 mil dólares (44 millones de pesos a valor del blue) para un departamento de una habitación, 65 mil para otro de dos ($71 millones) y 110 mil dólares ($121 millones) para una casa con algo de verde.

Si se toma en cuenta una línea que financie el 75%, habrá que contar con 10 mil ($11 millones), 17 mil ($18 millones) y 28 mil dólares ($30 millones) respectivamente.

A instancias de una consulta de este diario, Nicolo Pisano, del sitio comparacreditos (https://comparacreditos.io/) analizó algunos aspectos a tener en cuenta para pensar en el crédito.

“Con respecto a la diferencia entre el valor del inmueble y el monto del crédito, valor que tiene que cubrir el solicitante, es importante recordar que además siempre habrá costos adicionales, como los honorarios de escribanía, impuestos, y sellados por los cuales el comprador deberá disponer de los fondos (aproximadamente un 5% del valor del inmueble) al momento de la firma del contrato”, apuntó.

Por otra parte, sobre la relación cuota/ingreso, indicó que el estándar “es del 25%, es decir, la cuota del crédito no puede superar el 25% de los ingresos netos. Acá un “truco” para que la cuota entre en este parámetro, es aumentar el plazo del crédito. De esta forma la cuota mensual baja pero se paga más en total a lo largo de toda la duración del contrato. Es la misma lógica de las cuotas de la tarjeta, cuanto más largo el plazo, menores las cuotas mensuales, mayor el interés total”.

Otro dato para tener en cuenta: “Muchas entidades financieras ofrecen tasas de interés más bajas si se acredita el sueldo en el mismo banco. Esta es una ventaja importante para quienes ya tienen una relación laboral con una entidad financiera o están dispuestos a cambiar la acreditación de haberes por otro banco a cambio de una ventaja en la tasa de interés. Sin embargo, es necesario mantener la acreditación durante toda la duración del crédito, ya que, de lo contrario, la tasa puede aumentar”.

EL FACTOR UVA

El sistema UVA también habilita el análisis: “Siendo un índice que varía con la inflación, muchas personas desconfían de este método porque tienen miedo de que si las cuotas aumentan pero sus sueldos no se ajustan de formas correspondiente, van a pagar cuotas progresivamente más altas, hasta el caso extremo de no poder pagar”, dijo el especialista y planteó dos temas: “La relación cuota/ingreso estándar es del 25% en Argentina, contra un 30/35/40% en otros países. Es decir, a propósito es más baja para que si las cuotas tuvieran que aumentar, el prestatario tiene más margen de sueldo para pagar”.  Luego, consideró que en el peor de los casos al banco no le conviene ejecutar a un deudor: “Es un escenario en el que pierden todos. Un juicio hipotecario es el último recurso para el banco, que siempre va a tratar de evitarlo en varias maneras por ejemplo renegociando la duración del crédito o la tasa de interés. Al banco no le interesa ser dueño de un inmueble porque lo vas a tener que vender rápido y barato para recuperar el dinero (a veces vendiéndolo a menos de cuanto se compró). Además de que quitarle la vivienda a una persona o familia no está bien visto, otra razón por la cual el banco va a hacer lo posible para no llegar a esta última instancia”.