Seña y reserva: qué las diferencia y por qué puede provocar confusión

En el proceso de compra de una propiedad, hay un momento en el que la ansiedad por “no perder la oportunidad” empuja a tomar decisiones rápidas. En ese punto aparecen dos palabras que suelen usarse como sinónimos, pero que no lo son: seña y reserva. La confusión es frecuente y, en muchos casos, termina generando conflictos que podrían haberse evitado con una mejor comprensión de su alcance.

Ambas implican la entrega de dinero y buscan asegurar prioridad frente a terceros, pero cumplen roles distintos dentro de la operación inmobiliaria. La diferencia central está en el grado de compromiso que asumen las partes y en los efectos legales que se activan si la compraventa no se concreta.

LAS DIFERENCIAS

La reserva suele ser el primer paso. Aparece cuando el interesado manifiesta una voluntad seria de avanzar, pero todavía necesita tiempo para analizar documentación, definir condiciones o resolver aspectos clave como la financiación. A través de ese acuerdo preliminar, el propietario acepta retirar el inmueble del mercado por un plazo determinado, mientras se ordena la negociación. No se trata de una compraventa ni de un contrato definitivo, sino de un instrumento transitorio que organiza el proceso.

Justamente por su carácter preliminar, la reserva no está regulada de manera específica por la ley. Su validez y sus efectos dependen de lo que se haya pactado por escrito. El plazo —que suele oscilar entre 30 y 90 días— debe quedar claramente establecido, al igual que qué sucede si alguna de las partes decide no continuar. En la práctica, si el vendedor se arrepiente, el dinero se devuelve. Si el comprador desiste, lo habitual es que pierda la suma entregada, siempre que así se haya acordado expresamente.

Conocer la diferencia entre seña y reserva es una herramienta de protección para las partes

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La seña, en cambio, marca un punto de inflexión. Aparece cuando ya existe un acuerdo firme sobre el precio y las condiciones principales de la operación. A diferencia de la reserva, está expresamente regulada por el Código Civil y Comercial de la Nación y funciona como un principio de ejecución del contrato. Eso implica consecuencias legales automáticas si alguna de las partes se arrepiente.

Cuando se entrega una seña, el dinero pasa a formar parte del precio final si la operación se concreta. Pero si no ocurre, la ley establece un sistema claro de penalidades: si quien se arrepiente es el comprador, pierde la seña; si es el vendedor, debe devolver el doble del monto recibido. Esta lógica busca desalentar desistimientos injustificados y otorgar previsibilidad a la operación.

CONSECUENCIAS

Confundir una reserva con una seña no es un detalle menor. Mientras la reserva es una oferta condicionada, sujeta a aceptación y a circunstancias futuras, la seña implica un compromiso bilateral mucho más fuerte. Incluso es habitual que una reserva se transforme en seña una vez cumplidas ciertas condiciones —por ejemplo, la aprobación de documentación o de un crédito—, pero ese “paso” debe estar expresamente indicado. No sucede de manera automática.

La jurisprudencia también ha sido clara en este punto. En distintos fallos, los tribunales remarcaron que la reserva no equivale a una seña y que su función principal es retirar el inmueble del mercado por un tiempo determinado. Si la operación se cae sin culpa del comprador —por ejemplo, cuando un crédito hipotecario aprobado inicialmente deja de ser viable—, el dinero debe devolverse. En esos casos, el desistimiento no se considera arbitrario.

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Otro aspecto relevante es el rol del corredor inmobiliario. Su función es acercar a las partes y facilitar el acuerdo, pero su derecho a comisión recién nace cuando la operación se concreta mediante boleto o escritura. Si eso no ocurre, no puede retener reservas ni cobrar honorarios, aun cuando haya intervenido activamente en la negociación.

En un contexto donde el mercado exige rapidez y muchas decisiones se toman bajo presión, conocer la diferencia entre seña y reserva es una herramienta de protección. Saber qué se firma, qué se entrega y qué consecuencias tiene cada paso permite avanzar con mayor seguridad y reducir el riesgo de conflictos que, en operaciones inmobiliarias, suelen ser costosos y difíciles de revertir.