Regularización de los Conjuntos Inmobiliarios

Por MIGUEL H. E. OROZ
Abogado - Asociación Bonaerense de Estudios Fiscales (Abef)

El Código Civil y Comercial de la Nación incorporó como novedad, dentro de los derechos reales, la figura de los Conjuntos Inmobiliarios.

Se incluyó dentro de la misma a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial, comprendiendo aquellos que contemplan usos mixtos, y que hayan sido constituidos con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Consideró como elementos típicos configuradores de dichas urbanizaciones, al cerramiento, las partes comunes y privativas, el estado de indivisión forzosa y perpetua de los ámbitos y bienes comunes, el reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, la obligación de contribuir con los gastos y contribuciones para el mantenimiento y funcionamiento del Conjunto Inmobiliario y la entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las respectivas unidades.

Si bien esto implica un avance, el mismo es parcial y denota una finalidad recaudatoria

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De igual manera, que las partes, cosas y sectores comunes y exclusivos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y forman un todo inescindible.

Por lo tanto, a partir del 01/08/2015, los nuevos Conjuntos Inmobiliarios creados desde entonces, deben constituirse exclusivamente bajo la figura de los derechos reales y someterse a la normativa del derecho de propiedad horizontal, conformando un derecho real de propiedad horizontal especial.

En tal sentido, y luego de transitado un período de ultra actividad de la anterior reglamentación, en junio, ARBA emitió la RN 24/2018 mediante la cual estableció un nuevo procedimiento para la aprobación de los planos a tales efectos.

Sin embargo, la solución fue a medias, pues quedaron pendientes aquellas situaciones preexistentes a la fecha de corte, que se encuentran legalmente constituidas bajo otras modalidades, ya sea establecidos como derechos personales o coexistiendo derechos personales y reales, y que de acuerdo a la legislación Civil y Comercial, deben adecuarse convirtiéndose también en un derecho real de propiedad horizontal especial.

TITULARES DOMINIALES

Actualmente se advierte una considerable cantidad de estos supuestos que se encuentran en esa etapa intermedia de indefinición, generando inconvenientes a la hora de determinar los alcances y confines de los derechos de los titulares dominiales que componen esta clase de emprendimientos, y como derivación de ello el contenido de sus obligaciones tributarias, por lo que resulta imprescindible la regularización de dicho estado de cosas.

La preocupación estatal sobre el costado relativo a la afectación de la recaudación tributaria ha sido expuesto en la flamante ley 15.038 –BO del 05/07/2018-, donde se procedió a delimitar la metodología de cálculo del valor de la tierra correspondiente a los inmuebles en los que se manifiesten cambios de destino como consecuencia de hallarse en desarrollo emprendimientos urbanísticos de los denominados clubes de campo, barrios cerrados, clubes de chacras u otros similares con independencia de su destino, aún los detectados de oficio por la autoridad de aplicación en materia catastral, así como respecto de aquellos que no cuenten con la planimetría registrada o aquellos registrados y con estado de interdicción total o parcial, ante la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires.

Si bien esto implica un avance, el mismo resulta fragmentario y parcial, pues sólo denota una finalidad meramente recaudatoria sin atender al problema de fondo.

La provincia de Buenos Aires aún mantiene pendiente de cumplimiento la tarea de armonización de la legislación provincial con el Código Civil y Comercial de la Nación, faena que debe realizar la Comisión Bicameral creada a dichos fines y dentro del plazo de un año, emitiendo un dictamen identificando la legislación que considere que debe ser adecuada, pudiendo proponer a la Legislatura las modificaciones que estime necesarias.

Nada de esto aparece por el momento realizado.

En el corto plazo, la legislatura provincial deberá fijar un plazo razonable dentro del cual las situaciones preexistentes a la fecha de entrada en vigencia de la nueva legislación civil y comercial, deberán adecuarse a sus nuevas exigencias para regularizar la titularidad dominial y, como derivación de ello, otorgar un tratamiento uniforme desde el plano tributario, dando certeza y previsibilidad.